'Kho hàng' trở thành thiên đường đầu tư an toàn giữa mùa dịch

Thương mại điện tử bùng nổ tạo ra cơ hội ít ai ngờ tới

Vào cuối những năm 1990, Hamid Moghadam, một nhà kinh doanh bất động sản gốc Iran, đã đặt cược 5 triệu USD vào Webvan, một nhà bán lẻ trực tuyến của Mỹ. Đó là một phi vụ đầu tư thua lỗ. Webvan là một trong những thiệt hại kinh điển trong vụ sụp đổ bong bóng Dotcom.

Đáng tiếc hơn nữa, ông Moghadam còn từ chối cơ hội đầu tư vào một nhà khởi nghiệp thương mại điện tử mới nổi khác là Amazon vì cho rằng việc chú trọng vào sách của Amazon là quá hạn hẹp so với hàng tạp hóa.

Tuy nhiên một số người vẫn có thể giành chiến thắng bằng cách thua cuộc.

Linh cảm thấy một món hời đầy tiềm năng trong cơn sốt trực tuyến, công ty do ông đồng sáng lập, AMB, đã bán danh mục đầu tư các trung tâm mua sắm của họ và mua về hàng triệu feet vuông diện tích kho hàng trên đường băng ở các sân bay Mỹ.

“Chúng tôi đã chọn sai công ty, nhưng đã đúng về xu hướng chung”, ông nói. Hai thập kỷ sau, công ty Prologis mà ông đứng đầu trở thành chủ cho thuê đất lớn nhất của Amazon.

Ông Moghadam - hiện nay đã 63 tuổi- đầy kiêu hãnh trong lĩnh vực kinh doanh kho chứa toàn cầu. Từ một sinh viên tốt nghiệp Stanford khởi đầu với bất động sản, Moghadam đã gây dựng một sự nghiệp với những lần đặt cược táo bạo.

Vào năm 2011, với tài sản vẫn còn chưa ổn định từ cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009, ông đã dẫn dắt một hợp đồng lớn nhằm hợp nhất AMB và Prologis- một đối thủ lớn hơn, với tổng tài sản thuộc sở hữu và quản lý lên tới 46 tỷ USD.

Kể từ đó, công ty đầu tư bất động sản này đã phát triển rộng khắp toàn cầu. Tài sản của nó trị giá 125 tỷ USD và diện tích đất sàn là 1 tỷ feet vuông (90 km vuông, hoặc một Manhattan rưỡi).

Làn sóng thương mại điện tử trong đại dịch Covid-19 đã giúp củng cố giá cổ phiếu của công ty; giá trị thị trường của nó là 68 tỷ USD- suýt soát mức cao kỷ lục của mọi thời đại.

Tuy nhiên, không chỉ mình ông Moghadam nhận ra rằng việc đầu tư vào những nhà kho khiêm tốn trong kỷ nguyên thương mại điện tử cũng đáng giá như thể việc đầu tư vào xẻng trong thời Cơn sốt vàng.

Blackstone, tập đoàn quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới, đã đầu tư hơn 25 tỷ USD vào các nhà kho ở Mỹ và châu Âu vào năm ngoái. Họ gọi Logistics (hậu cần) là “chủ đề đầu tư toàn cầu có sức thuyết phục cao nhất”.

Một trận chiến tranh giành các khu đất công nghiệp bị bỏ hoang đang diễn ra. Thật khó có thể tưởng tượng rằng Stephen Schwarzman, lãnh đạo cao cấp của Blackstone, cũng sẽ có ngày nói một cách say sưa về điều cốt lõi của khâu hậu cần như ông Moghadam (người chỉ giàu bằng một phần nhỏ của Schwarzman).

Tuy nhiên, cuộc đua hai người đàn ông này rất đáng theo dõi. Nó sẽ không chỉ định hình tương lai của thương mại điện tử. Mà nó còn thay đổi cả cảnh quan đô thị nhiều nơi trên toàn cầu.

Để thấy được lý do, như Schumpeter đã làm vào tháng trước, đạp lên thung lũng London, vùng đồng quê yên bình với những chiếc thuyền hẹp dùng để đi trên kênh cùng vườn rau ven sông trải dài từ khu Đông London phủ đầy tranh graffiti cho đến phía Bắc thủ đô.

Cảnh vật dừng lại ở khu bán lẻ Ravenside - nơi có các cửa hàng đã đóng cửa, như Mothercare- một thương hiệu nổi tiếng của Anh, và Maplin - một nhà bán lẻ điện tử.

Vận mệnh định sẵn nó trở thành nơi khởi điểm cho bức màn bí mật của ngành bán lẻ. Vào tháng 1, Prologis đã chi 51 triệu bảng (68 triệu USD) để có được khu vực này, ngay trước khi Covid-19 làm gia tăng sự bi thảm của những người thuê đất còn lại.

Trong một vài năm tới, một khi những người thuê đất ấy hoặc hợp đồng thuê của họ hết hạn, Prologis hy vọng sẽ biến khu vực này thành một nhà kho nhiều tầng cho các công ty thương mại điện tử như Amazon. Đó là một phần trong mô hình toàn cầu.

Ở Mỹ, các trung tâm logistics như vậy đang trỗi dậy từ đống đổ nát của các trung tâm mua sắm đã sụp đổ. Thật dễ dàng để bác bỏ ngành kinh doanh kho hàng. Nhưng ông Moghadam lại cho rằng nó rất hấp dẫn.

Như một ông chủ trong ngành xây dựng từng nói, các nhà đầu tư thường nghĩ về kho hàng như “bốn bức tường và một cái mái nhà mà bạn hy vọng nó không bị dột”.

Nhiệm vụ đầu tiên - ông nói - là phải quyết định điểm dừng của chuỗi cung ứng ở đâu. Ông chấp nhận các thị trường tiêu dùng lớn trên toàn thế giới thay vì phục vụ các nhà sản xuất, bởi vì, như ông nói, “người tiêu dùng không di chuyển nhưng các nhà máy thì có”.

Vì vậy, các kho hàng của ông nằm gần các khu đô thị lớn, nơi đất đai khan hiếm. Điều này cũng đòi hỏi sự kiên nhẫn. Ở Mỹ, mất cả thập kỷ để thương mại điện tử đạt tới hai chữ số trong chi tiêu bán lẻ.

Việc phong tỏa đã thúc đẩy mạnh mẽ sự thay đổi. Trước đại dịch, khoảng 1/5 công trình xây dựng kho hàng của Prologis là dành cho thương mại điện tử, và số còn lại dành cho các hình thức logistics khác. Hiện tại phần của thương mại điện tử đã lên đến 40%, ông Moghadam nói.

Cuộc đua diện tích lưu trữ

Hai thách thức khác đối với các nhà kinh doanh kho hàng là đảm bảo được lòng trung thành của khách hàng và dòng chảy tài chính.

Các nhà phân tích thị trường chứng khoán không đánh giá cao Blackstone với tư cách một đối thủ khi xét đến thách thức đầu tiên. Họ nói rằng trạng thái tâm lý “mua nó, trùng tu nó, bán nó” của cổ phần tư nhân ngăn chặn các công ty logistics xây dựng các mối quan hệ lâu dài, điều giúp họ có thể kề cạnh với khách hàng của mình trên khắp thế giới.

Nhưng không nên đánh giá thấp sức mạnh hiện tại của Blackstone. Blackstone đã bắt đầu danh mục kho hàng của mình một thập kỷ trước. Hiện nay, họ đang sở hữu 850 triệu feet vuông không gian logistics trên toàn cầu.

Blackstone có 45 tỷ USD tiền đầu tư dành riêng cho các giao dịch bất động sản. Prologis nói rằng họ chỉ có hơn 13 tỷ USD trong loại “bột khô” như vậy. (Bột khô: dự trữ tiền mặt được duy trì trong trường hợp căng thẳng kinh tế.)

Đại dịch có thể đã khiến ngành kinh doanh kho hàng càng trở nên hấp dẫn. Khi người thuê nhà phải chật vật để trả tiền thuê, nợ xấu tăng lên.

Nhưng không giống như thời kì khủng hoảng ở một thập kỷ trước, tỷ lệ sử dụng trước đại dịch rất cao và thương mại điện tử làm tăng nhu cầu về không gian, bởi vì các nhà bán lẻ trực tuyến phải dự trữ nhiều loại sản phẩm đa dạng hơn.

“Đây là thị trường bất động sản chặt chẽ nhất mà tôi từng thấy”, ông Moghadam nói. Ông tin rằng điều này sẽ tạo ra mức sàn cho thuê trong tương lai. Tương lai đó có thể sẽ ngày càng đến gần hơn đối với các khu đô thị hoặc ngoại ô lớn, bởi các nhà bán lẻ trực tuyến cố gắng rút ngắn thời gian giao hàng.

Mãi cho đến gần đây, xu hướng này bị kìm hãm bởi sự thiếu hụt đất đai và người lao động. Cả quan chức thành phố và người làm công ăn lương đều không có cái nhìn thiện cảm với các kho hàng. Đại dịch có thể thay đổi điều này.

Ảnh hưởng xấu của nó đối với các cửa hàng và khách sạn sẽ giải phóng diện tích. Thất nghiệp sẽ khiến các công việc liên quan đến logistics trở nên hấp dẫn hơn- như Amazon đã minh chứng gần đây.

Trong tương lai, những kho hàng này thậm chí còn có thể trở thành địa điểm làm việc hấp dẫn. Đại dịch có thể đã khiến ngành kinh doanh kho hàng càng trở nên hấp dẫn.