Nhà ở xã hội tăng tốc: Nguồn cung tăng, khả năng tiếp cận phải “vừa sức”

Nguồn cung tăng, thêm lựa chọn tiếp cận nhà ở xã hội

Thị trường nhà ở xã hội đang ghi nhận một đợt tăng tốc đáng chú ý cả về số dự án hoàn thành, khởi công mới và quy mô nguồn cung chuẩn bị được bổ sung.

Theo báo cáo tại Hội nghị giao ban kết quả công tác tháng 8, triển khai nhiệm vụ tháng 9/2026 của Bộ Xây dựng ngày 4/9, trong 8 tháng đầu năm, cả nước đã hoàn thành 108 dự án nhà ở xã hội với quy mô 31.353 căn, đồng thời khởi công thêm 107 dự án với 152.186 căn.

Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho thấy, lũy kế đến nay, cả nước có 903 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô 856.368 căn, tổng mức đầu tư khoảng 790.942 tỷ đồng. 

Trong đó, 301 dự án đã hoàn thành với khoảng 201.482 căn; 314 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 356.395 căn; 288 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với gần 298.500 căn. Tính đến hết tháng 8/2026, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đạt khoảng 85% so với chỉ tiêu đặt ra tại Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Những con số mới nhất cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội đang chuyển từ giai đoạn tháo gỡ cơ chế sang tăng tốc triển khai thực tế. Cùng với việc gia tăng nguồn cung để bán, nhà ở cho thuê cũng được khuyến khích phát triển nhằm mở rộng khả năng tiếp cận chỗ ở cho người dân. Việc đưa cả hai loại hình vào hệ thống chỉ tiêu cho thấy nhà ở cho thuê đang dần trở thành một cấu phần quan trọng trong chính sách nhà ở.

Thực tế nguồn cung mới tại Hà Nội cũng phần nào phản ánh xu hướng đa dạng hóa này khi trong cùng một dự án đã xuất hiện đồng thời các căn để bán, cho thuê và thuê mua.

Theo thông tin cập nhật đầu tháng 9, dự án nhà ở xã hội Đồng Trúc tại xã Hạ Bằng có quy mô 231 căn, gồm 207 căn để bán, 12 căn cho thuê và 12 căn thuê mua; giá bán tạm tính khoảng 23,5 triệu đồng/m2.

Dự án Minh Giang - Đầm Và tại Mê Linh có 793 căn, trong đó 713 căn để bán, 40 căn cho thuê và 40 căn thuê mua, giá bán tạm tính khoảng 24 triệu đồng/m2. Dự án CT2 tại Lĩnh Nam dự kiến cung cấp 150 căn, trong đó 83 căn nhà ở xã hội để bán, 31 căn cho thuê và 12 căn thuê mua; giá bán tạm tính khoảng 28,4 triệu đồng/m2.

Một dự án khác đang ghi nhận tiến độ rõ nét là Khu nhà ở xã hội Thượng Thanh tại phường Bồ Đề. Cuối tháng 8/2026, tòa CT1 của dự án đã cất nóc, trong khi hai tòa CT2 và CT3 tiếp tục thi công. Toàn dự án có 1.951 căn hộ, gồm 1.765 căn để bán và 186 căn thuê mua. Giá bán được Sở Xây dựng Hà Nội công bố ở mức 29,4 triệu đồng/m², tương đương khoảng 940 triệu - 2 tỷ đồng/căn tùy diện tích.

Cùng với sự gia tăng về số lượng dự án và căn hộ, cơ cấu sản phẩm nhà ở xã hội cũng đang đa dạng hơn với các hình thức bán, thuê mua và cho thuê. Điều này mở thêm lựa chọn cho các nhóm người dân có khả năng tài chính và nhu cầu nhà ở khác nhau.

Tuy nhiên, khi nguồn cung được mở rộng, khả năng tiếp cận thực tế sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá nhà, chi phí vốn và điều kiện sống tại dự án. Đây cũng là những yếu tố quyết định nhà ở xã hội có thực sự phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân.

Nhà ở xã hội cần phù hợp cả túi tiền và nhu cầu sống

Khi nguồn cung nhà ở xã hội được đẩy nhanh và các hình thức mua, thuê mua, thuê ngày càng đa dạng, yêu cầu đặt ra là các sản phẩm này phải phù hợp hơn với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.

Từ góc nhìn này, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng giá bất động sản hiện đã vượt khá xa thu nhập của nhiều nhóm dân cư. 

"Thực tế, mặt bằng giá tại một số dự án nhà ở xã hội mới ở Hà Nội đã lên đến gần 30 triệu đồng/m², tạo áp lực không nhỏ đối với nhóm thu nhập thấp", GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Thực tế này càng cho thấy vai trò của tín dụng ưu đãi trong việc nâng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo quy định hiện hành, lãi suất vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5,4%/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm. Mức lãi suất này đã được giảm từ 6,6%/năm kể từ tháng 10/2025.

Với người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội qua các ngân hàng thương mại tham gia chương trình, Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất áp dụng trong giai đoạn từ ngày 1/7 đến hết 31/12/2026 là 6,5%/năm đối với 5 năm đầu vay vốn và 7,5%/năm đối với 10 năm vay vốn tiếp theo. Hiện có 9 ngân hàng thương mại tham gia chương trình.

Bên cạnh đó, chương trình tín dụng nhà ở xã hội với quy mô đăng ký 145.000 tỷ đồng đang được 9 ngân hàng thương mại triển khai. Theo thông tin Ngân hàng Nhà nước công bố đầu tháng 7/2026, lãi suất cho vay hiện ở mức 6,5%/năm đối với người mua nhà và 7%/năm đối với chủ đầu tư. Đến cuối tháng 5/2026, doanh số giải ngân đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, dư nợ hơn 10.175 tỷ đồng.

Các chính sách này góp phần giảm chi phí vốn cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, với khoản vay kéo dài nhiều năm, người dân vẫn quan tâm đến mức lãi suất sau thời gian ưu đãi và khả năng duy trì nghĩa vụ trả nợ khi thu nhập chưa tăng tương ứng.

Cùng với đó, cần nhìn rộng hơn từ khái niệm “nhà ở” sang “chỗ ở”, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ. Thực tế tại một số khu tái định cư, nhà ở công nhân cho thấy chất lượng công trình chưa đủ để quyết định khả năng thu hút người ở. Vị trí, hạ tầng, dịch vụ công cộng, khả năng tiếp cận việc làm và điều kiện sinh hoạt đều ảnh hưởng tới lựa chọn của người dân.

Một căn hộ có giá phù hợp nhưng xa nơi làm việc, thiếu kết nối giao thông, trường học hay các dịch vụ thiết yếu vẫn có thể làm tăng chi phí sinh hoạt. Với nhà ở công nhân, tính riêng tư và sự phù hợp của không gian sống cũng cần được tính đến.

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, việc phát triển nhà ở cần xuất phát từ nhu cầu thực của người sử dụng về vị trí, mức giá, không gian và điều kiện sinh hoạt.

Cách tiếp cận này cũng cho thấy mua nhà chưa phải lựa chọn phù hợp với mọi nhóm đối tượng ở cùng một thời điểm. Với người trẻ mới đi làm, công nhân hoặc người chưa có nhiều tích lũy, thuê nhà có thể phù hợp trong một giai đoạn; khi thu nhập và khả năng tích lũy tốt hơn, họ có thể chuyển sang thuê mua hoặc sở hữu.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhìn nhận, nhà để bán, thuê mua và nhà cho thuê có thể tạo thành những nấc tiếp cận khác nhau của chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, phát triển nhà cho thuê đang đứng trước hai khó khăn lớn: nguồn vốn có chu kỳ thu hồi dài và yêu cầu duy trì mức giá thuê phù hợp với thu nhập người lao động.

“Tìm vốn đầu tư cũng khó mà tạo ra chi phí cho thuê thấp cũng khó”, ông Võ nhận định và cho rằng cần có các giải pháp chính sách để xử lý đồng thời hai vấn đề này.

Với mô hình đối tác công - tư (PPP), Nhà nước có thể tham gia ở những khâu như tạo quỹ đất, đầu tư hạ tầng, trường học, bệnh viện và dịch vụ công cộng; doanh nghiệp tập trung xây dựng và vận hành nhà ở.

Vì vậy, cơ chế phát triển phân khúc cho thuê cần được nhìn đồng bộ từ pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản đến tín dụng, nhằm hình thành các nguồn vốn dài hạn phù hợp hơn với đặc thù của loại hình này.

Bên cạnh tín dụng, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng gợi mở việc huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế, FDI và nghiên cứu mô hình hợp tác công - tư (PPP).

"Với mô hình hợp tác này, Nhà nước có thể tham gia ở những khâu như tạo quỹ đất, đầu tư hạ tầng, trường học, bệnh viện và dịch vụ công cộng; doanh nghiệp tập trung xây dựng và vận hành nhà ở", GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu.

Cách tiếp cận này đồng thời giải quyết hai yêu cầu: giảm một phần cấu thành chi phí đầu tư và bảo đảm dự án không chỉ có những căn hộ, mà còn có môi trường sống đủ điều kiện để người dân lựa chọn.

Có thể thấy, quá trình tăng tốc nhà ở xã hội đang tạo thêm nền tảng về nguồn cung. Cùng với đó, yêu cầu về chất lượng tiếp cận cũng ngày càng rõ hơn, từ vị trí, hạ tầng, phương thức mua - thuê mua - thuê đến mức độ phù hợp với khả năng chi trả của từng nhóm người dân.