Giá bán nhiều dự án nhà ở xã hội Bắc Ninh vượt mức 20 triệu đồng/m2

Từ ngưỡng dưới 17 triệu đồng/m2 nhảy vọt lên hơn 20 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu của Sở Xây dựng Bắc Ninh, mặt bằng giá nhà ở xã hội trên địa bàn trước đây chủ yếu dao động trong khoảng từ 8,5 triệu đến 16 triệu đồng/m2. 

Cụ thể, nhiều dự án đã đưa vào sử dụng hoặc triển khai trước đó có mức giá khá mềm như Khu nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp Bắc Từ Sơn (8,6 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội Môi Trường Xanh (8,6 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội Hoa Sơn (9,1 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội Sao Hồng (9,3 triệu đồng/m2), Cao Nguyên 2 & 3 (9,5 triệu đồng/m2) hay Khu nhà ở xã hội tại phường Đình Bảng do Công ty Cổ phần Vạn Khởi Thành làm chủ đầu tư mở bán tòa CT2 với giá bình quân 9,9 triệu đồng/m2.

Ngay cả các dự án quy mô lớn ở khu vực trung tâm hay vùng ven như V-City (10,4 triệu đồng/m2), Hoàng Gia (10,7 triệu đồng/m2), Dabaco Khắc Niệm (12,7 triệu đồng/m2), Cát Tường Smart City (khoảng 15,4 - 16,3 triệu đồng/m2 chưa VAT), Thống Nhất Smart City (khoảng 16,1 - 16,7 triệu đồng/m2 đã gồm VAT) hay nhà ở xã hội Vân Trung, Nếnh (13,4 - 16,8 triệu đồng/m2) cũng đều nằm dưới ngưỡng 17 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 đến nay, nhiều dự án nhà ở xã hội mới được mở bán với mức giá công bố liên tiếp vượt ngưỡng 20 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc này.

Điển hình, theo thông báo của Sở Xây dựng Bắc Ninh từ tháng 5/2026 về việc mở bán 704 căn hộ thuộc dự án Nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới phía Tây Dĩnh Trì (tên thương mại Parc Ville), phường Bắc Giang, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Areca Việt Nam (thành viên thuộc hệ sinh thái BV Group) làm chủ đầu tư, giá bán căn hộ chính thức của dự án là 21,9 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, chưa bao gồm kinh phí bảo trì và hệ số Ki). Mức giá này tăng khoảng 1 triệu đồng so với mức giá bán tạm tính khoảng 19,5 - 21 triệu đồng/m2 được chủ đầu tư đưa ra vào tháng 1/2026.

Xu hướng này cũng thể hiện rõ tại dự án Nhà ở xã hội VSIP Bắc Ninh (tên thương mại BelHomes Sky) thuộc địa bàn phường Từ Sơn và xã Đại Đồng, do Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh làm chủ đầu tư. Đây là dự án thành phần thuộc Khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh rộng 148ha, được khởi công từ tháng 12/2025. 

Theo công bố của Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh vào tháng 6, giá bán nhà ở xã hội đợt 1 tại các lô đất NOXH-B2 và NOXH-B4 của dự án là 20,64 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT nhưng chưa bao gồm kinh phí bảo trì). Như vậy, so với mức giá tạm tính 19,4 triệu đồng/m2 được chủ đầu tư đưa ra hồi đầu năm, giá bán chính thức đã tăng thêm khoảng 1,2 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, các tòa nhà ở xã hội tại lô đất NOXH-B2 và NOXH-B4 đều không xây dựng tầng hầm mà bố trí bãi đỗ xe nổi ngay tại tầng 2. Mặt khác, dù cung cấp lên đến 547 căn hộ, các tòa chung cư này chỉ được bố trí tổng cộng 6 chiếc thang máy.

Ngoài ra, một số dự án nhà ở xã hội khác từ khi mới khởi công đã công bố mức giá tạm tính hơn 20 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới phía Đông thị trấn Vôi (xã Lạng Giang) do Công ty Cổ phần Hùng Minh Ban Mai làm chủ đầu tư với quy mô 720 căn hộ, giá bán trung bình tạm tính công bố hồi tháng 7 được ghi nhận ở mức hơn 20,6 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). 

Hay dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Phượng Hoàng, phường Tiền Phong do Công ty cổ phần Licogi13FC (doanh nghiệp thuộc Công ty cổ phần Licogi 13) làm chủ đầu tư vừa được Sở Xây dựng TP. Bắc Ninh công bố thông tin sau khởi công hôm 6/10 với giá tạm tính tối đa khoảng 22 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). 

Nổi bật nhất, tại dự án Khu nhà ở xã hội tại thôn Nam Ngạn thuộc phường Nếnh (tên thương mại Newstar Homes), chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển nhà và đô thị New Star mới đây đã phê duyệt giá bán lên đến hơn 23,7 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT, chưa tính phí bảo trì).

Tại thông báo về dự án, Sở Xây dựng lưu ý, giá bán, giá thuê nhà ở xã hội nêu trên là giá được chủ đầu tư xác định, đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra và chủ đầu tư phê duyệt tại thời điểm công bố. Sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng và gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để kiểm tra giá bán, giá thuê nhà ở xã hội. Trường hợp giá bán, giá thuê được xác định sau kiểm toán, quyết toán và kiểm tra thấp hơn giá bán, giá thuê đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn trả phần chênh lệch cho người mua theo quy định; trường hợp giá xác định sau kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán đã ký trong hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua nhà ở xã hội.

Siết chặt kiểm tra các dự án có giá bán "cao bất thường"

Trước hiện tượng giá nhà ở xã hội gia tăng nhanh chóng, UBND TP. Bắc Ninh mới đây đã ban hành Văn bản số 11291/UBND-KTN ngày 8/10/2026 về việc chấn chỉnh công tác xây dựng và kinh doanh nhà ở xã hội, qua đó bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, đồng thời ngăn chặn triệt để các rủi ro làm méo mó chính sách an sinh xã hội.

Văn bản nêu rõ, phát triển nhà ở xã hội là một trong những vấn đề an sinh xã hội được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, chú trọng nhằm bảo đảm tiến bộ, công bằng xã hội trong từng bước, từng chính sách và suốt quá trình phát triển; trong thời gian vừa qua, UBND thành phố Bắc Ninh đã tích cực chỉ đạo công tác quy hoạch, đầu tư, xây dựng để tạo thuận lợi cho việc phát triển nhà ở xã hội; tuy nhiên, qua theo dõi, nhận thấy có thể xuất hiện rủi ro vi phạm pháp luật trong xây dựng, kinh doanh nhà ở xã hội.

Trước tình trạng này, Chủ tịch UBND TP. Bắc Ninh chỉ đạo, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội đúng, đủ, trung thực và phù hợp với quy định của pháp luật, trên cơ sở các chi phí hợp lý, hợp lệ, có đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ xác định giá. 

Lãnh đạo TP. Bắc Ninh nhấn mạnh, giá bán nhà ở xã hội phải được xác định trên cơ sở tổng chi phí đầu tư xây dựng thực tế của phần diện tích nhà ở xã hội; không được đưa vào giá bán các khoản chi phí không liên quan đến dự án, chi phí không có căn cứ, chi phí phát sinh do lỗi chủ quan của chủ đầu tư, các khoản chi phí phân bổ không hợp lý hoặc các khoản chi phí phát sinh từ hoạt động mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, góp cổ phần trong quá trình thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, việc phân bổ chi phí giữa phần diện tích nhà ở xã hội và các phần diện tích khác của dự án phải bảo đảm công khai, minh bạch, phù hợp với quy mô, công năng, diện tích sử dụng, mức độ đầu tư và giá trị thực tế của từng hạng mục; không được phân bổ các khoản chi phí của phần diện tích thương mại, dịch vụ hoặc phần diện tích kinh doanh khác vào giá bán nhà ở xã hội nhằm làm tăng giá bán.

Đối với các hợp đồng xây dựng, cung cấp vật tư, tư vấn hay giao dịch với các doanh nghiệp có quan hệ liên kết, chủ đầu tư bắt buộc phải cung cấp đầy đủ hồ sơ đấu thầu, lựa chọn nhà thầu, báo giá, nghiệm thu, thanh toán, hóa đơn chứng từ chứng minh tính độc lập và hợp lý của giá giao dịch. Trường hợp quyết toán thực tế cho thấy chi phí thấp hơn chi phí đã tạm tính, chủ đầu tư có trách nhiệm rà soát, điều chỉnh giảm giá bán hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, tuyệt đối không được tiếp tục giữ lại phần chênh lệch không có căn cứ.

UBND TP. Bắc Ninh cũng giao Sở Xây dựng chủ trì lập danh sách toàn bộ các dự án có giá bán cao bất thường, có phản ánh từ dư luận hoặc có dấu hiệu thiếu minh bạch để tiến hành kiểm tra theo thứ tự ưu tiên. Các dự án bị vướng nghi vấn sẽ phải cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác thanh kiểm tra của cơ quan chức năng trong thời hạn 15 ngày làm việc. Cơ quan quản lý cũng đặc biệt lưu ý rủi ro từ các hành vi chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án (bao gồm cả chuyển nhượng cổ phần) khi dự án chưa phát sinh doanh thu, bởi cơ cấu chi phí trong các trường hợp này rất dễ tiềm ẩn sai phạm. Trường hợp phát hiện có căn cứ vi phạm pháp luật hoặc cấu thành hành vi trục lợi, cơ quan chức năng sẽ chuyển ngay hồ sơ sang cơ quan công an để điều tra và xử lý nghiêm theo quy định.